Náklady na dům IV – průběh do 12/2016

Blíží se nám konec roku, čas kdy všichni bilancují a hodnotí uplynulý rok. Zde tomu nebude jinak, pokusím se zhodnotit stavbu z pohledu financí. Začátkem prosince mi přišel od stavební firmy soupis skutečně provedených prací. Zasílají mi tyto podklady průběžně.

Stavba

Hrubá stavba nám stojí, máme kompletně hotové tesařské konstrukce, nataženou fólii a instalované okapy. Vevnitř máme několik příček, hotové schody do sklepa a bednění pro schody do 2NP a vyomítané ostění v garáži pro instalaci garážových vrat. V průběhu stavby nás potkalo několik komplikací, které si vyžádaly spolupráci statika a proto jsme cca 2,5 měsíce stáli aniž by se cokoliv dělo. Tyto problémy jsem popisoval v jiném článku, o chybách v projektu. Nyní se podívejme, jak si stojíme s rozpočtem:

• Cena díla dle smlouvy: 3 282 299,48 bez DPH (3 774 644,40 s DPH)
• Doposud prostavěno: 1 477 253,22 bez DPH (1 698 841,20 s DPH)
• Vícepráce: 604 170,81 (694 796,43 s DPH)
• Celkem prostavěno: 2 393 637,63 s DPH
• Záloha na výrobu oken: 100 000,-
• Záloha na dodávku garážových vrat: 10 000,-

Jak je vidno, cena za vícepráce je astronomická, alespoň pro mě. Nutno podotknout, že některé věci byly můj výmysl, například roletové překlady Heluz do každého okna nebo slepý překlad do garáže, aby se do budoucna mohla garáž zvětšit – vybourat. Dále, co mě překvapilo, nesedí množství zdiva – je ho prostavěno víc, podle toho, co jsme zjišťovali, tak opět chyba ve výkazu výměr. Nicméně se stavební firmou jsem se domluvil na nějaké kompenzaci toho, co nejde přímo za mnou. Neřešili jsme konkrétní částky, ale věřím, že najdeme východisko, už jen z toho důvodu, že stavební firma si měla všechny položky v rozpočtu ověřit a přepočítat. Perla na závěr – v rozpočtu nám chybí základová deska, takový malý detail, na který nepřišel ani rozpočtář a ani nebyla uvedena ve výkazu výměr od projektanta.

Finance

Co se týče financí, část jsme zatím profinancovali z vlastních zdrojů, část pokrývá hypoteční úvěr od Komerční banky ve výši 3 400 000,- Kč

• Úroková sazba: 1,89 %
• Fixace: 5 let
• Splatnost: 30 let (11/2045)
• Doposud vyčerpáno: 1 667 137,05
• Doposud zaplaceno stavební firmě: 2 282 393,50 Kč
• Veškeré realizované výdaje spojené se stavbou: 2 893 712,50 Kč

Celkový pohled

Když se ohlédnu za sebe, vidím jednak kus dobře odvedené práce stavební firmy (zatím). Na druhou stranu je mi mdlo z toho, kolik věcí nebylo naceněno v rozpočtu. Částečně toto dávám za vinu sobě, měl jsem si vše více hlídat, na druhou stranu těmto věcem nerozumím a měl jsem si najmout někoho, kdo mi to pohlídá – stavební dozor. O tom, jak jsem měl a neměl stavební dozor napíšu článek někdy jindy. Nicméně, moje rada zní – zvolte si kvalitního projektanta. Výkaz výměr nechte zpracovat stavební firmu, nikoliv projektanta. Respektive výkaz výměr, rozpočet od projektanta ano, ale jen pro svoji orientaci, abyste měli co srovnávat, ale stavební firma ať nacení vše, co do stavby patří a co tam bude chybět, nechť jde za stavební firmou.

K mojí poslední větě předchozího odstavce mám přeci jen několik poznámek. Pokud budete stavební firmu drtit na ceně, tak vás firma vydrtí na kvalitě – musíte uvažovat tak, že pro firmu to vždy musí být rentabilní, pokud budete moc tlačit na pilu, nebudete spokojeni ve finále ani vy, ani firma. Vždy, když se objeví problémy, hledejte win-win řešení. Ano jsme sice v businessu za nemalé peníze, ale myslete i dopředu. V domku budete bydlet několik let, myslete tedy spíše na kvalitu než drtit cenu.

Je zde ještě jeden pohled na problematiku. To, co vám nacení stavební firma nemusí být nutně to, co ve finále budete chtít na stavbu dodat. Například izolace základové desky, izolace betonových věnců nebo jiná technologie pro hydroizolaci. Pokud tedy dostanete od stavební firmy rozpočet a stavařině nerozumíte, tak jako já jí nerozumím, zajděte za svým projektantem a za svým stavebním dozorem a pobavte se o všech materiálech a technologiích, které jsou v rozpočtu naceněny. A klidně stavební firmu nechte nabídku přepočítat. Já jsem od svého dodavatele dostal ve finále 4 nabídky.

Čtvrtý odhad nákladů

V minulém článku jsme stanovili odhad na 4 500 000,- Kč s komentářem, že to je stále něco, co jsme schopni zvládnout. Dnes již vím, že realita bude úplně někde jinde, takže v prosinci 2016 stanovuji nový odhad:

• Stavební firma: 4 400 000,- Kč
• Vodo-topo-odpady: 350 000,-
• Elektro: 300 000,-
• Kuchyně: 300 000,-
• Okna + garážová vrata: 236 000,-
• Krb: 120 000,-
• Vnitřní dveře: 150 000,-
• Vinylové podlahy: 200 000,-
• Koupelny, WC: 250 000,-
• Celkem: 6 306 000,-

No, jak je vidět, cena se nám oproti dřívějšímu tří milionovému odhadu zvedla o více než 100%. A to do rozpočtu neuvádím věci jako zídka, vjezdová brána nebo nedejbože venkovní žaluzie. Budeme muset holt dělat kompromisy. Zároveň doufám, že cena za více práce se ještě sníží díky procentuální slevě od stavitele a také díky tomu, že některé položky ve vícepracech budou odečteny z původního rozpočtu. Zároveň některé položky jsem v odhadu přepálil, například kuchyň za 300 by musela být ze zlata. Na druhou stranu koncipujeme dům tak, že všude počítáme s vestavnými skříněmi, což je zase položka, kterou zatím nikde neuvádím, ale taky nebude zanedbatelná.